证券配资内容 福州一小区物业未备案便收费引业主质疑，房管部门已介入！

N海都全媒体记者 吴诗榕 郭思琪

日前，福州仓山区梅岭观海小区（备案名：江城锦绣园）业主向海都热线968880反映，原备案的前期物业去年突然撤离，另一家物业公司随即进场“接管”。然而，新物业不仅未在房管局备案，更在业委会成立半年多以来，始终未移交公共收益账目、小区规划图纸等材料，导致业委会工作无法正常开展。同时，小区电梯故障频发，维修因公共收益账目不清而陷入僵局。对此，记者进行了解。

小区业主：

“接管”物业身份模糊，且未移交相关材料

据业主陈先生及部分业委会成员介绍，2025年8月，小区原备案物业服务企业福州市鸿博国贸物业管理公司（简称“鸿博国贸物业”）突然撤场。随后，福州仓山区宁和本物业服务公司（简称“宁和本物业”）进驻小区并收费至今。

陈先生介绍，原物业“鸿博国贸物业”出示了一份落款日期为2025年8月1日的《委托函》，声称委托“宁和本物业”代收费用。然而，业主们发现，宁和本物业并未在房管局进行备案。

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而物业交接的混乱，导致小区电梯安全隐患问题难以推进解决。小区交房近10年，电梯频发卡顿、死机、楼层错乱等问题，不久前，业主林先生等人被困E栋电梯10多分钟，轿厢卡在3至4楼之间两次晃动，所幸无人受伤。

小区电梯

频发卡顿、死机、楼层错乱等问题

小区业委会其中一名成员认为，要快速消除电梯的安全隐患，最直接的方式是使用公共收益或者公维金进行维修或更换。然而，前后两家物业公司从未公示电梯广告、场地租赁等公共收益明细，“我们连小区哪些区域是公共的、产生了多少收益都不知道，怎么开展工作？”

记者尝试联系鸿博国贸物业，未果。针对以上问题，记者两次前往宁和本物业了解情况。就业主维修电梯的诉求，宁和本物业工作人员回复称，目前物业有对电梯进行日常维护，但“鸿博国贸物业”未交接公共收益材料，导致工作无法推进。而关于未在房管局备案就进入小区提供服务、收物业费以及与业委会之间交接材料的具体情况，宁和本物业工作人员表示负责人不在，无法回复，记者留下联系方式后，截至发稿仍未收到回复。

仓山区房管局：

物业未备案，管理和收费均不合法

针对宁和本物业的管理资质问题，仓山区临江街道工作人员表示，宁和本物业确实没有备案，街道已明确要求原备案的鸿博国贸物业重新接管小区管理，目前实际管理方已恢复为鸿博国贸物业，宁和本物业仅代收物业费。对于代收行为是否违规，工作人员介绍，《物业管理条例》禁止将整个物业管理打包委托给其他公司，但单项收费委托是否违规，没有明确界定。

没有备案的物业可以在小区内代收物业费吗？记者咨询了仓山区房管局，工作人员明确表示，宁和本物业未通过业主大会选聘，也非街道应急委托进场，管理和收费均不合法，已发函督促临江街道叫停。原物业鸿博国贸物业违规撤场，从法律上仍是备案物业，部门已对其作出红牌处罚。

仓山区房管局介绍，该小区开发商为福建鸿博房地产开发有限公司，此前该企业将小区剩余的房产整体转让给宁和本物业的上级企业。目前卡点主要在于宁和本物业的上级公司持有小区专有面积超三分之一，业委会若想通过业主大会表决来决议事项，对方拥有一票否决权，目前没有强制手段，只能双方协商。此外，电梯更换维护可单梯位进行，无需召开全体业主大会，以加快效率。

律师：

业委会有权要求物业移交管理所需材料

福建律师海都公益团福建闽天律师事务所沈展昌律师认为，物业服务企业承接小区物业事务，应有相应合同依据、收费依据，并依法办理物业服务合同备案。若相关物业无法提供合同、授权、备案及收费依据，其管理和收费行为存在较大法律风险，可向物业主管部门反映。

针对移交材料的问题，沈律师认为，业委会有权要求物业移交业主名册、图纸档案、共用设施设备资料等物业管理所需材料。公共收益账目、合同和收支明细，也应依法公示或供业主查询。拒不移交或拒不披露的，业委会可向主管部门投诉或走法律途径。此外，街道主要承担协调职责，物业主管部门对未备案、拒不移交、不公示公共收益等行为有权责令改正并处罚。

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目前，梅岭观海小区业委会仍在推动资料移交与公共收益账目公开，电梯安全隐患也亟待解决。

编辑：陈佳卉

审核：白彩惠

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